摘要： 自2014年“物业第一股”彩生活上市并超越母公司市值后，资本市场对物业上市的吹捧从未间断。这个原本只是房地产业务附属品的大蛋糕，在叩开资本市场市场大门后，摇身
自2014年“物业第一股”彩生活上市并超越母公司市值后，资本市场对物业上市的吹捧从未间断。这个原本只是房地产业务附属品的大蛋糕，在叩开资本市场市场大门后，摇身一变，被描绘成了地产行业“万亿级”的新增长点，更甚者成为龙头房企的主航道业务——近期业绩会上，郁亮、孙宏斌、许世坛等大佬均被投资者及媒体追问物业上市计划。无可否认，新冠疫情过后，本就火热的“物业资本故事”来到了价值兑现最佳的窗口期。目前，据壹线君不完全统计，已有10余家物业公司正排队上市或计划分拆。这场资本盛宴的背后，物业业务是否具有足够的成长性，业务的天花板和真实回报率是否如企业描绘般美好，壹线地产财报局系列策划《物业篇》，深度解析上市物业公司年报成绩单，算一算物业上市这笔账（内文所选取监测标的，为母集団是房地产企业，且公司于2019年12月31日前上市的物业企业）。目前，已有碧桂园服务（包含三供一业）、彩生活、保利物业、雅生活服务、绿城服务和中海物业6家公司在管面积破亿。其中，碧桂园服务年内新增在管面积为1.79亿平方米，而雅生活服务和保利物业均增加了0.96亿平方米。这阵营中值得提的是，保利物业虽2019年12月19日刚登陆港交所，但其凭借此前在新三板挂牌两年时的扩展，以及母公司的物业开发规模，体量直接位居前三。若从增幅看，则年内在管面积增幅第一的为时代邻里，达到104.74%，主要因为其在2019年里收购了广州东康物业服务有限公司、清远荣泰及佛山宜信3家公司，并取得1386.4万平方米建筑面积项目。而分拆物业第一股的彩生活，2019年的在管面积，首次出现了下滑——由去年的3.63亿平方米，下降到3.6亿平方米，降幅约0.96%。而在2018年末的时候，其在管面积同比2017年，增幅有23.7%。另外10家体量不足1亿平米的，与头部几家在管面积差距悬殊。其中蓝光嘉宝7170万平米为这一梯队的领头，而尾部为和泓集团旗下的和泓服务，体量只有664.4万平米，管理项目只有36个。这个数值甚至不足一家40强房企一年内的新增土储数量。“不论体量争先上市”的这一趋势，在2020年里有阵营扩充、体量进一步下探的迹象——3月9日上市的正商集团旗下的兴业物联和3月13日上市的鸿坤集团旗下的烨星集团，两家公司截至2019年末时的在管面积分别只有240万平米和492.2万平米。营收首位的公司为碧桂园服务，达到96.45亿元，同时它也是年内营收同比增幅最高的公司，同比增长了106.3%。营收最低的为和泓服务，仅2.48亿元。而增幅最低的为彩生活，同比增长约6.4%。其余几家的普遍营收位于10-60亿元之间，普遍增幅位于30-50%之间。
