上周六,朝青板块的御翠园开盘。
这个“东四环的豪宅”,给出了一个让很多买房人无法拒绝的价格:
单价75,000/平起。
价格一出,有朝阳的开发商大呼“天都塌了”。
据北京市住建委官网,御翠园共有9栋楼取得预售证,包括3栋高层、6栋联排别墅,共473套房。
其中77套联排别墅,396套高层产品,户型为140、180㎡的大平层,拟售均价在9.07-9.97万/㎡区间。
此次超低价开盘,开发商直接给了75折。
因此从上周五开始,御翠园的售楼处门口,买房人就已经排长队看房了。
业内很多营销人、媒体人都很感叹,真是多年没见过这个场面了。
上周五推出了第一批特价房,50套左右。
根据我们选房师的一手消息,上周五晚上就基本卖完了。
周末,又是排队看房的场景,堪比海底捞排队。目前从现场中介了解到的数字是:
周末两天认购101套,成交金额15.6亿。
也有不少媒体人慕名去现场实探了,反馈的基本都是一个字“等”:
day1
周六看房的人非常多,两点半到现场取号,排队到4点半左右,等了2个小时终于进去售楼处了。
售楼处里面人挤人,销售不够用,如果需要销售讲解,需要再等待1个小时以上。
day2
排队时间相比周六略微缩短了一些,但是依旧需要一个销售一次带2-3组客户,才能勉强接待。
现场非常嘈杂,买房人需要紧跟着销售,否则听不清讲解。
能让一个老项目翻红,全新一期御翠园的价格,确实倒挂。
逸翠园和御翠尚府,作为这次出货的御翠园的前期产品,今年以来二手成交价,大部分都在9万多。
好的楼层小户型甚至突破了10万,大户型最低成交价也要7万9,再加上各种中介费和中间费用,价格普遍都要8万以上。
并且,很多房龄已经超过10年了。
这不止是妥妥的倒挂,并且是一种“砸盘”的表现了。
我们特意整理了这份成交明细:
我们快速给这个楼盘做了一些优劣势分析:
先说缺点:
1 御翠园的交付方式,是毛坯交付
相比于现在大部分精装交付,御翠园需要业主自己装修。
2 御翠园的拿地时间比较久
虽然这一点没必要过多担心,但在意土地年限的朋友,要结合这一点综合考虑。
再说优点:
1 这个楼盘基本上不需要等待
御翠园的交付时间是明年6月,现在实景园林已经建好,楼间距够开阔,品质怎么样,买房人可以参观,自己去判断。
2 御翠园的外立面不错
用了大面积干挂石材外立面,这一点对比朝阳同价位的新盘,也是非常能打的。
其他新盘基本是10万+才会选择全石材立面。
3 它的单价,与朝阳新盘保持了足够的价差,留足了未来的空间。
这样一来,和二手房对比,御翠园不仅是大面积干挂石材外立面的新房,价格比二手房还低,以后卖的时候更有优势。
基本上可以这么说,这一次御翠园的开发商,是准备直接把新房当二手价卖了。
足够给力的价格,往往不需要过多宣传,就会传到买房人的耳朵里。
当然价格的大杀器,和地段优势搭配,才是大招。
热销原因:豪宅板块上新+踩中政策的节奏
御翠园所在的朝青板块,在地产人眼中,属于初代豪宅区。
房龄已经15年左右的星河湾还能在豪宅圈有一席之地,跟朝青板块的豪宅属性,是分不开的。
东四环、朝青、豪宅小区准现房,其实每一项单独拿出来都可以说是爆点。
不仅如此,御翠园东侧就是9月份刚开通的地铁3号线,体育中心站距离小区南门不到500米。
门口的姚家园公园,几乎被御翠园包围;
西南1.5公里是姚家园万象汇;
往南3公里是商业顶流朝阳大悦城;
往西3公里,朝阳站附近20万方的万象城在建。
有地铁、有公园、有商业,这几乎是城市豪宅能占据的所有属性。
公开资料显示,“御翠园”由长江实业集团旗下和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司开发。和记黄埔从2001年开始即布局北京市场。
“御翠园”所在的姚家园项目地块总面积约40万平方米,为朝青板块超大体量的豪宅小区。
御翠园此次开盘,被业内广为传播的,除了一个周末101套的销售数字,就是李嘉诚的出手时机。
作为楼市巴菲特,李嘉诚对楼市时机的把握,一向精准,甚至是风向标的存在。
往往一个营销动作,都会被解读为楼市信号。
此次御翠园开盘,恰恰选在了北京楼市新政之后,最近的市场表现可以用火爆来形容。
比如10月份北京二手房网签超过1.7万套,机构统计10月的实际成交量超过了2.5万套,创下自2017年以来同期的最高记录。
很多人解读为“李超人”踩中政策的节奏,在市场预期抬头之际,精准出货。
或者我们也可以解读为,这是开发商的诚意和买房人之间的一种“价值契合”。
否则1000万+的豪宅客户,挑剔的朝阳买家,没有理由冲进售楼处还要排长队,一个周末扫货100套。
产品:总价逻辑+房龄新,降维打击次新小区
① 140㎡三居两卫,这是御翠园最热销的户型。
此次开盘140㎡只推出了一栋4号楼,一共18层,两梯两户。
从小区平面图上看是临街楼栋,但实际临近的姚家园北二路是一条小路,双向两车道,来往的车辆并不多。
据说开盘推出的54套特价房,当天就认购了45套,认购率83%。
后续还有小区南侧的7、8号楼未售,感兴趣的朝阳买家,可以继续关注。
这个户型胜在总价控制的好,千万级别、大三居,是很多朝阳改善置换的共同需求。
我们对比了一下朝青板块的其他次新小区,比如流速较高的华纺易城、天鹅湾,户型和御翠园相当,价格相当,但是房龄老了10年以上。
优势都是比较出来的。
御翠园对朝青板块的次新是个不小的打击。
② 185㎡三居两卫,传统的户型,胜在景观。
此次推出185㎡的5、6号楼位于小区的中间位置,南、北两侧大面积的园林,景观是非常不错的。
③ 345㎡联排,妥妥的城市别墅。
五室两厅四卫,地上三层、地下一层,带南向花园,地下6.6米的超高挑空,楼间距18米。
五环内的城市别墅屈指可数,御翠园又是在东四环边的地段,可以说是绝版产品了。
2600万起步,边户的总价在3700万左右,这个总价区间属于顶豪范围了。
空间尺度上可圈可点,我们先感受一下6.6米挑空带来的空间感。
